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被执行人购买的房产尚未过户能否强制执行

发布时间:(2011-9-26 9:25:55) 阅读:(2035) 推荐(否) 置顶(否)

被执行人购买的房产尚未过户能否强制执行

  【案情】

  李某、王某夫妇向陈某借款612000元,届时未还欠款,经法院判决归还欠款及利息。2010328日,陈某向法院申请强制执行。经查,李某、王某某于20092月份以200000元的价格向张某购得二室二厅住房一套,双方签订了购房协议,已付购房款50000元,约定剩余房款为按揭款由李某夫妇代替张某偿付银行,还约定在30日内办理房屋过户手续。但是,双方也未办理过户手续。陈某遂诉至法院,并申请法院查封了该套房屋。查明上述情况后,法院作出拍卖该房屋的民事裁定。由于前房价太涨,张某遂向法院提出执行异议,认为买卖合同无效,其是该房的所有权人,请求法院停止查封和拍卖。

  【分歧】

  对本案如何处理,在执行过程中产生了二种不同的意见。

  ******种意见认为,房屋买卖合同没有办理更名过户,应认定买卖合同无效。依照《物权法》规定,张某系该房屋的所有权人,完全可以主张法院停止查封和拍卖。

第二种意见认为,双方买卖自愿达成协议,没有履行过户附随义务,不影响买卖合同效力,应认定合法、有效。其理应受到法律的保护,案外人张某提出的异议不能成立,法院应裁定驳回案外人张某的异议, 本案继续执行。

  【评析】

  笔者同意第二种意见,笔者认为房屋买卖合同有效,本案案外人张某与被执行人李某夫妇所签协议并未违反我国法律、法规的强行性规定,依据《中华人民共和国物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”因此双方所签协议应认定为合法有效。

笔者认为本案案外人张某名下的房产是可以执行,本案合同签订后,被执行李某、王某已按约支付房款50000元,并也支付了部分按揭款,案外人张某的合同权利均已实现,依据《******人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条作了相应的规定:“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,虽未办理过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结。”其目的是保证第三人实现合同的目的,而本案中被执行人所欠的按揭款完全可以通过拍卖房屋后优先解决。据此,法院应驳回案外人张某的异议,继续拍卖该项房产。



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